임대 수익률 두 가지
- 표면 수익률 = 연 월세 ÷ (매입가 − 보증금). 광고에서 흔히 쓰는 숫자입니다.
- 실투자금 대비 순수익률 = (연 월세 − 대출 이자 − 비용) ÷ (매입가 + 부대비용 − 보증금 − 대출금). 실제로 내 돈이 얼마나 일하는지 보여줍니다.
대출을 끼면 실투자금이 줄어 수익률이 올라가지만(레버리지), 대출 금리가 표면 수익률보다 높으면 오히려 수익률이 떨어집니다.
공실 기간, 임대소득세, 매각 시 양도소득세와 시세 변동은 반영하지 않았습니다.